질문 : 제가 거주하는 아파트는 입주자대표회의가 A회사와 아파트관리계약을 체결하여 甲회사가 관리하고 있는데, A회사는 공동설비부분에 대한 전기요금산정방식의 변경통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 않음으로써 입주자에게 불리한 기존의 전기공급계약이 종전과 동일한 조건으로 자동갱신 되도록 하여 입주자에게 손해를 입혔습니다. 이러한 경우 입주자대표회의가 A회사에 대하여 손해배상청구가 가능한지요?
답변 : 위 사안에서 아파트의 입주자대표회의와 A회사의 아파트관리계약은 위임계약관계입니다.
위임은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생기는 계약이며(민법 제680조), 수임인은 위임의 본래 취지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 하므로(민법 제681조) 위 사안에서 A회사가 수임인의 선관의무를 위반한 것인지 문제됩니다.
이와 관련하여 대법원은 아파트관리회사가 아파트를 관리함에 있어서 공동설비부분에 대한 전기요금산정방식이 변경되어 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 되었으면, 비록 전기요금산정방식의 선택에 관한 최종적인 결정은 아파트입주자대표회의가 책임질 사항이라고 하더라도 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지 검토하여 그 내용을 입주자대표회의에 알려주는 등 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있다고 판단했습니다.
그러면서 대법원은 아파트입주자대표회의와 아파트관리계약을 체결한 관리회사가 한국전력공사로부터 전기요금산정방식에 관하여 두 가지의 방식 중 수요자의 선택에 따라 변경계약을 체결할 수 있다는 내용의 통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 아니하였을 뿐만 아니라, 그 이후에도 기존의 전기공급계약 만기시까지 이를 그대로 방치하여 아파트입주자에게 불리한 기존의 계약이 동일한 조건으로 자동 갱신된 경우 아파트관리회사에게 선량한 관리자로서의 주의의무위반으로 인한 손해배상책임을 인정하였습니다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 입주자대표회의는 A회사에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 그 손해액이 문제될 것입니다.
