사회초년병 A씨는 2년 전 전세보증금을 걸고 매월 월세를 내는 조건으로 거제 시내 한 원룸을 계약하고 거주해 오다 최근 계약기간이 만료돼 건물주에게 보증금 반환을 요청했다.
임대인은 A씨의 요청에 은행대출을 해서라도 보증금을 돌려주겠다고 했지만 소식이 없었다. 다시 연락을 취하자 "돈이 없어 보증금을 돌려줄 수 없다. 방이 나가야 줄 수 있다"고 말을 바꿨다.
이에 A씨는 "현재 사정상 다른 주거지로 옮겨야 하는데 보증금을 돌려받지 못해 속이 터져 잠도 안온다"며 "임대인의 직장이나 단체로 찾아가 공개적으로 망신을 주고 싶다"며 하소연했다.
최근 들어 지역경기 불황여파로 주거용 건물의 임대차 계약관계에서 임대인의 경제적 위기로 보증금을 돌려받지 못해 애를 끓이는 경우가 발생하고 있지만 임차인은 명확한 대처방법이나 예방책을 몰라 난감해하는 경우가 많다.
이에 양재성 법무사의 도움을 받아 임대차 계약과 관련해 임차인이 유념해야 할 사항들을 모아 정리했다.
◇임대차 계약 전= '등기사항전부증명서(구 등기부등본)'를 발급받아 계약자와 소유자 및 주소와 동·호수 일치 여부 확인. 근저당권·전세권·지상권·가처분·가압류·압류·가등기 등의 유무와 권리관계를 분석해 추후 보증금 반환에 문제없는지 판단.
◇계약 체결 후= 보호절차로 ①주택 인도받기 ②전입신고 ③임대차계약서에 확정일자 받기(주민센터나 전국 등기소)
● 주의할 점: 위 ①~③상태가 계속 유지될 때만 법적보호 받음. (중간에 주소를 옮긴다거나 보증금액의 변동이 있어서 재계약을 했다면 그 시점부터 보호를 받지 못함). 원룸 등의 세입자가 여러 명인 경우 위의 보호절차를 마친 순서대로 우선변제권 부여.
◇계약종료(기간만료·해지 등) 후 보증금 미 반환 시 조치= 주민등록을 옮기거나 이사(임대 공간에서 짐을 빼는 행위)시 대항력과 우선변제권을 잃으니 주의. 임차인의 권리를 존속시키고 주거를 임의로 옮길 수 있도록 하기 위한 조치인 '임차권등기명령'을 법원에 신청(임대차 계약의 종료사실과 보증금반환 요청에도 이를 지체하고 있다는 사실소명).
◇보증금 미 반환 중 꼭 이사를 가야할 시= 임차권 등기가 등기사항전부증명서에 기재된 이후 주소지 변경과 이사 가능·종전권리 유지.
주택명도(짐을 빼는 행위)와 보증금 반환은 동시이행 관계에 있음. 임차권 등기 후 주택명도 시 보증금반환 청구 가능. 임차권등기명령 발효 후 연 5%의 보증금에 대한 이자 청구가능.
◇위 조치 후에도 보증금 미반환 시= 임대인의 부동산이나 기타 재산권 등에 가압류 신청, 지급명령이나 소송 등 재판절차 거친 후 강제집행을 통해 배당 받는 방법. 경매절차에서 선순위 권리자와 경락금액에 따라 배당률 차이 발생 가능.
◇기타= 보증금을 돌려주지 않는다고 해서 임대인의 직장이나 관계모임 등에 찾아가 시위를 하거나 유인물·인터넷 등을 통해 공개적으로 망신을 줄 경우 형사책임이 따를 수 있으니 각별한 주의가 필요함.
